往期问答收录在“买房的大师兄”微信公众号，关注看更多问答

具体买房问题请私信提问

(资料图片仅供参考)

1、问：你好，现在手上有400W的资金，已经用过了首贷。打算买宝中的丽晶国际，三房。可否入手？现在年收入两百多万。

答：还是楼龄、品质、赠送、定位、学位、地铁等指标的综合作用的结果。 丽晶国际位置算核心了，学校也已经升级成海天学校了，利好已经兑现完毕，上一波上涨，丽晶国际涨幅表现亮眼，但不可追高，楼龄老，品质一般，在宝中优秀的竞品太多。

2、问：您好，能帮忙分析一下为什么中城天邑，相较于同学区的房子稍微略贵一些？例如跟嘉洲富苑比较，而且嘉州富苑楼龄更年轻。

答：

①相同地段，同样配套，同样学区的情况下，楼龄较新的楼盘小区，在通常情况下，会有一定的价格优势。但是，为什么中城天邑会出现错位“老当益壮”的价格差异呢？ 当宏观价值一样的时候，比拼的就是微观细节。 ②中城天邑，2008年小区，大花园社区，主力的成交户型是48-70平（小户型段）、110-129平（改善段）为主，其中小户型段占比75% ③嘉洲富苑，2012年小区，共3栋，AB栋主推93平3房，C栋都是40平2房公寓，公寓租户较多，户型客厅都不带阳台，空中花园，地面花园基本没有，占地小，周边是城中城。 ④从对比中不难发现，中城天邑，占地更大，带花园社区，相对远离城中城，近地铁站，近大金沙金地工业区城市更新，高层南侧看红树湾，并且户型选择范围广，要知道尤其是小户型是容易拉高小区均价，而且外立面来看，2008年的中城天邑保养其实非常不错。

⑤嘉洲富苑由于是新晋内地市场的香港开发商，不像绿景深耕深圳多年，相对了解内地市场的需求。嘉洲富苑依然还是带着严重的港式风格，所有户型，客厅都没有阳台，港系开发商习惯性的吃面积搞公摊，完全不了解内地需求，公寓和住宅混搭，严重的拉低了住宅的品质，也影响了整体均价。再加上体量小，位置夹在城中村，这就是它为什么是2012年品质的楼盘，依然只能卖出8万左右单价的原因。 ⑥总结，当两个小区宏观的价值相同的情况下，但是微观具体看户型体量，得房率，刚需和小户型比例，阳台，花园，客厅，采光，走道，电梯，配套，开发商风格等等这些居住体验的差异。

3、问：你好，家里孩子四岁了，要考虑一下学校，我现在住的一套小户型，打算换一套800-1000万的刚改房，自住，长期持有，最好未来能升值。您有哪些推荐？

答： 你好，老前海地区，主要是中端住宅区，住宅林立，户型较为多样，南部有较为优越的学区房。地铁交通和公路交通都相当发达。前海地区的学校质量比较多，但整体的教育质量比较一般，尤其是前海北地区。新前海地区的二手楼盘，主要就是前海时代，老前海地区的整体居住氛围浓厚，居住环境较佳。整体来看，前海地区的楼房能够满足刚需的选择，也能够满足部分改善家庭。

4、问：我准备在宝中投一套800W标的的房子，可以不用自住。您能推荐么？我自己看了两个地方，丽晶国际和西城雅筑，您怎么看，可以买吗？

答：按揭贷款总价超过750万，需要首付6成，很明显你手上的资金不够。但换种方式可以操作成3成首付，手上300多万可以上总价800-900的，丽晶国际位置没得说，离壹方城很近，学校也升级成海天学校了，配套拉满了。但丽晶国际品质有点拉跨，所以是附近单价比较便宜的盘。西城雅筑是个小盘，虽然楼龄比较新，使用率也比较高，但很多人介意旁边的医院，并且小区没什么花园。说实话，二手市场800-900在南山宝中确实很难选一个很好的盘出来，都会有些缺胳膊少腿。如果在这两个盘中选一个，后续我更看好丽晶国际！

以上内容来自“买房的大师兄”微信公众~